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2016年中国房地产走势分析

2016-01-07
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第一,人口结构分析,刚需减少,但改善性需求发展强劲,从而弥补了刚需的下降;第二,国家政策支持力度会越来越大;第三,中国城市群格局会越来越清晰,如果房企布局合理,依旧会取得理想的销售业绩。
从目前来看,楼市政策达到了历史最大宽松度,供求关系相对健康,成交量会在今年年底或明年上半年达到高点。

 

中金预测,2016年一、二线城市房地产销售均价将上涨10%,而销量将持平,主要由于:1)供应有限将推升销售均价,同时导致销量受限;2)货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响,刺激销售均价和销量;3)土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。

一线和二线城市的库存去化周期已经分别下降50%和25%至7个月和13个月,分别处于偏低和健康水平。随着新增供应下降,未来库存去化周期很可能会进一步缩短,考虑到1)2014年土地购置面积下降27%,今年前9个月继续下滑5%。库存水平的下降将支撑销售均价向上,而总可售资源的减少将令销量受限。

未来货币政策还将进一步放松(预计2016年降息25个基点,下调存款准备金率600个基点),从而支持一二线城市的销售均价持续上涨。虽然宏观经济放缓可能降低需求,但在一二线城市流动性效应将抵消该影响而有余。



一、二线城市的平均土地成本已经大幅上升。新项目普遍会瞄准高端市场,制定较高的价格以弥补土地成本的大幅上升,从而推动销售均价结构性上涨。

 

三、四线城市的房地产市场面临着高库存和弱需求,尤其当前宏观经济低迷,我们预计2016年的三、四线城市房地产销量将下降10%,销售均价将下跌5%以上。

 


第一, 深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州最有可能表现更好。这九个城市的库存去化周期将下降到10个月以下。
第二, 中心城市的情况比其他一、二线城市要好。从长期来看,由于中心城市的集聚效应推动了经济的升级和人口的流入,为房地产需求和价格提供了持续的支持,中心城市的房地产需求通常比较稳健。所指的中心城市位于高铁网络的连接点上,并且是大都市区的经济中心,包括北京、天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙。

第三,大都市区的三线城市较普遍低迷的三四线市场更看好。传统大都市区(环渤海、长三角和珠三角)的三线人口流入最为强劲。中心城市的卫星城市人口流入较强。各大都市区人口流入最多的城市均是该地区中心城市的卫星城。在三线城市中,看好作为卫星城市的东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊。

优秀资源都会往一线城市及周边城市聚集,城市之间及城市内部分化加剧,一线城市已经郊区化,现在进入郊区城市化的阶段,二线城市正处于郊区化的过程,大量人口正在往郊区迁移。未来也会走一线城市路,从城市郊区化到郊区城市化。

2016年依然会地王频出,市场集中度会进一步提高,今年开始,房企融资越来越轻松,典型的就是公司债,各大房企都不差钱,2015年的土地市场非常火爆,2016年也会维持这样的格局。

2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。首先,现有的住房普遍户型较小,20%左右的住房质量很差。其次,二孩政策的全面放开。第三,与改善型住房需求相比,其他的两类住房需求(首次置业需求和投资性需求)正趋于弱势。
从2015年成交结构来看,改善性需求已经在释放,2016、2017年会保持比较好的一个成交规模。从2014年改善型需求成交已经超过刚需,2016年改善性需求成交比例将进一步提高。

如果没有特殊政策出台。明年年初一线城市房价企稳,深圳等今年上涨过多的城市,可能有10—15%的短暂回调,但之后,仍将继续上升。
一线城市的房价,并非单纯由供求关系决定的,其更深层次的原因在于资源的非常聚集。优势资源聚集在一线,造成了人群的非常聚集。不管货币贬值升值,楼市的总价值不变,大量资金一有机会就涌入楼市。
2015年,深圳等地的房价涨的太凶,这种上涨是不可持续的。但决定房价的购房者心理预期被广泛调高。一旦人们觉得房子值这个价格,它就可以卖出相应的价格。
2016年年初,一线城市房价在没有新政策出台的情况下会企稳,部分区域会有10—15%的回调,但随后仍将一路往上。

2016年品牌房企将扩大在二线城市份额,部分本地房企退出。内地一些二线城市、省会城市之所以去化很难很慢,并非是本地没有刚需。

A 因为许多地方政府执法不严,小产权房遍地开花,“五证”不全就开始出售更是成了普遍现象,于是守规矩的房企反而不好活,许多刚需住进了小产权房;

B许多落马贪官之前以权谋私,许多本地房企以低价获得土地,与外来房企不公平竞争。以至于很多全国性的房企进入一个地方,往往需要和当地房企合资成立新企业,才能占有一席之地。

2014、2015,中央反腐给力,许多贪官落马,官场风气一变:

A 许多本地房企所依仗的“关系优势”不复存在。

B 许多地方房企老板因为牵涉进腐败窝案而被捕,剩余的开发商产品设计能力不足、成本控制也不够好,无力和外来房企竞争。

二线城市不是没有需求,而是需求有限,这些有限的需求将去向最好的性价比的产品。因此,2016年,在许多二线城市、省会城市,本地房企将逐步退出,全国性品牌房企在当地市场所占份额将进一步扩大。

明年三四线城市刚需房大量死掉,新型好产品反而一定不用担心去库存。许多人说起三四线城市,就说“去化难”。实际上一个数字根本不足以说明全部的情况。三四线城市,目前的所谓“存量产品”,量是非常大,但许多质量都不高,设计很差,好多都是几年前就盖起来的。

产品差,核心在于思路,说白了,就是这些开发商把三四线的消费者当成啥好东西都没有见过的人,随便搞个房子就想赚钱。舍不得前期多花设计费用,也舍不得用好材料,还舍不得精雕细琢花工夫。

三四线城市的消费者并不需要这样的产品,因为:

A  三四线城市许多就是本地人,家里好歹都有套房,并没有到不买就没得住的程度。

B  三四线城市的消费者每天也上网看电视,看美剧韩剧,对房屋产品的欣赏水平是很高的,一些经常外出旅游的要求就更高。

C 三四线城市房子许多本身就比较大,100平左右的房子很正常,所以买房者要“改善”的时候,许多时候并非是从面积角度出发的,也就是说他们想要的不是更大的房子而是更好的房子。

因此,三四线城市许多所谓“刚需”楼盘去化难一点都不奇怪。因为许多人需要的是更优秀的“改善”产品,而存量房本身就不是这样的产品。

因此,2016年,大量“存量”房将继续去化难,而一些用心的好房子,将卖得不错。如果有好的开发商敢于开发“新产品”,必然带来“新需求”,实现畅销。

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